2023년 11월 현재 전체적인 주택시장은 하락장을 이어가고 있지만 서울 및 수도권은 2014년, 2015년부터 서서히 상승을 하여 2021년 상승할 때까지 오랜 기간 상승을 이어오게 되었고, 2016년 기준으로 현재까지의 시세변화는 인천이 40% 서울이 100%를 넘을 정도의 상승을 기록, 지역 내 평균이 이 정도이고 지역 안에서 보면 더 오른 지역, 덜 오른 지역이 있겠지만 평균적으로는 이 정도 올랐다고 할 수 있다.
최근에 하락장이 지속되고 있다고는 하지만 2016년 가격으로 돌아간 건 굉장히 급락을 했다던지 시세변동이 없었다는 뜻.
2016년 가격으로 돌아간 아파트들을 알아보도록 하자
1. 시흥시 정왕동 동남아파트
시흥시 정왕동에는 아파트 밀집 주거지가 있는데, 거기에 있는 동남아파트입니다.
1998년 준공된 아파트이고 세대수는 720세대
23평 기준으로 2016년에는 2억 200만 원까지 오르고 2021년 고점은 3억 1천만 원까지 갔었습니다.
현재는 2억 2천만 원 수준입니다. 최근 분위기가 좋아지는 거 같지만, 시황이 흔들린다거나 매물 조건이 좋으면 실제 거래 가격은 더 높을 수도 낮을 수도 있습니다.
2. 이천시 부발읍 삼익아파트
이천시 부발읍에 있는 삼익아파트입니다. 주변에 하이닉스가 있고 거리는 멀지만 경강선을 이용할 수 있는 아파트입니다.
2000년 준공하고 세대수는 493세대입니다.
23평 기준 현재 시세는 1억 9천만 원~2억 원 사이이고, 2016년에는 1억 8천에 거래가 되었습니다.
현재 반도체 산업이 주목을 받고 있고, 비규제지역이라는 매리트로 인해 지난 상승장에 2억 4천만 원대까지 거래가 되었습니다. 지금은 7년 전과 비슷한 가격 수준.
3. 인천 부평구 삼산주공미래타운 1단지
인천 부평구 삼산동에 있는 삼산주공미래타운 1단지 아파트입니다. 지하철역에서는 거리가 좀 멀지만 주변에 아파트 밀집지역이고 실제 거주하기에는 나쁘지 않은 지역입니다.
2000년 준공이고 세대수는 608세대입니다.
24평 기준 2016년에는 2억 5000만 원 정도이고 현재 호가는 2억 4500만 원까지 나오고 있습니다.
지난 상승 고점에는 최대 4억에 실거래가 될 정도로 올라갔지만 최근 인천의 공급과 함께 하락을 겪고, 이런 식의 급매물들이 7년 전 가격으로 나오고 있는 건 분위기가 좋지 않다는 것을 보여주는 것 같습니다.
4. 인천 계양구 도두리마을동보아파트
부평구 계양구에 있는 도두리마을동보아파트입니다.
계양구에서도 반듯한 택지지구로 이루어져 있고, 상권 등 인프라가 잘 갖춰져 있는 주거지입니다. 주변이 아파트 위주로 구성되어 있고, 학교, 학원가 등도 잘 갖춰져 있는 지역입니다.
1996년 준공이고 세대수는 1276세대입니다.
거주하기 괜찮은 아파트임에도 불구하고, 현재 시세는 2016년 가격으로 내려와 있습니다.
24평 기준 현재 호가는 2억 5500만 원(계속하락 중) 전세는 2억입니다. 2016년 실거래가격은 2억 6000만 원 정도였습니다.
2021년 상승장에서는 4억에 가까운 실거래를 기록했지만 상승분을 반납하고 현재 가격을 유지하고 있습니다.
현재 갭투자를 한다면 5500만 원~6000만 원의 투자금이 들어갑니다.
5. 파주시 금촌동 후곡마을주공 6단지
이 아파트는 역세권에 위치한 아파트이고, 경의중앙선 금릉역 역세권에 주변이 반듯한 아파트 밀집지역이어서 거주하기에 좋은 아파트입니다.
23평 기준 현재 호가는 2억 3500 정도이고 전세는 1억 중 후반정도로 형성되어 있습니다.
2016년의 가격은 2억 3000만 원으로 현재와 큰 차이가 나지 않고, 2021년 상승장에서는 3억 6000만 원까지 올라갔던 아파트입니다. 전세는 1억 중후반이어서 지금 투자한다면 7000만 원~8000만 원이 필요합니다.
6. 양주시 광사동 해동마을한양수자인
양주옥정신도시 주변에 있는 아파트인데, 2016년 가격까지는 아니고 2017년 가격으로 돌아간 아파트입니다.
2010년 준공 세대수는 764세대입니다.
24평 기준 현재는 2억 초반대로 실거래가 이루어지고 있습니다. 이 아파트는 연식은 오래되지 않은 게 특징이긴 한데
상대적으로 연식이 좋은데도 불구하고 이번 하락장에서는 시세가 많이 빠진 상태이고, 현재 시세도 그저 그런 상태입니다.
마치며
현재까지 알아본 아파트들의 특징들을 알아보면
1. 일정 기간 시세가 변동 없다.
2. 상승장에서 단기간 급등.
3. 단기간 급등 이후 거래량 감소
4. 반등장에서의 무반응
그런 단기간 급등을 만든 이유 중 하나는 아파트들이 앞으로 계속 오를 거라는 희망이 있어서 오른 거일 테지만, 그런 기대감은 금리인상등의 이슈로 투자수요가 금방 사그라들었다.
부동산 가격은 길게 보면 장기 우상향이라고 하지만 중간중간 급등락이 올 수 있고, 외곽지역은 상승장이 오더라도 바로 반응이 오는 것이 아니라 흐름을 늦게 타는 지역이다. 이런 지역들까지 시세가 올라간다면 그건 투자시기가 아니라 매도시기라고 생각하면 될 것 같습니다.
아파트를 보면서 입지와 가격의 흐름을 생각하면서 상대비교를 통해 가장 좋다고 판단되는 단지들을 고르는 게 중요한 포인트이고, 외곽지일수록 단순 시세 상승 기대감만으로 접근하기에는 리스크가 너무 크다.
하락에는 하락의 이유가 있고, 상승에는 상승의 이유가 있는 거처럼, 그중에서는 길게 볼 때 지금보다 올라갈 이유가 있는 아파트들도 있고, 아파트 투자에는 입지와 흐름을 비교해서 현재 시점에 좋은 아파트를 고르는 게 중요한 것 같습니다.
'경제' 카테고리의 다른 글
| 경기도 김포시가 서울시 김포구가 되고 싶은이유. (2) | 2023.11.21 |
|---|
